Оценка стоимости коммерческой недвижимости – одна из разновидностей оценочной экспертизы, производство которой оперативно осуществляется в Экспертно-правовом центре «СудЭксперт». Оценочная экспертиза коммерческой недвижимости может быть назначена определением судебного органа, а также произведена по запросу физического или юридического лица.
К оцениваемой коммерческой недвижимости относятся здания, нежилые помещения, сооружения или земельные участки, которые используются собственником для осуществления коммерческой деятельности с последующим извлечением прибыли. Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:
- Офисные здания и помещения;
- Торговые центры и бизнес-центры;
- Магазины и рестораны;
- Промышленные объекты;
- Гостиницы, отели, апартаменты;
- Склады и складские помещения
Оценка коммерческого здания
Наиболее востребованными на рынке экспертно-оценочных услуг сегодня являются оценка зданий коммерческого (торгово-офисного) и производственного назначения. Здания могут оцениваться изолированно как отдельно стоящие строения , либо в составе крупных торгово-промышленных и производственно-складских комплексов действующего бизнеса.
При оценке стоимости строений коммерческого и производственного характера, учитывают все особенности объекта оценки и конъюнктуры рынка. На стоимость здания оказывают влияние множество факторов, такие как: текущие изменения на рынке недвижимости, инфляция, износ (физический, экономический, функциональный) и др.
При оценке здания, анализируя возможные доходы от его эксплуатации, прежде всего, мы должны определить его наилучшее использование, то есть способ его эксплуатации при котором совокупный доход будет максимальным. Нужно подчеркнуть важность определения «совокупный доход», поскольку доход может иметь разные статьи. Даже в простом случае сдачи оцениваемого здания в аренду у собственника будет два источника дохода: первый — это арендная плата, а второй — увеличение стоимости самого здания за время аренды.
Конечно, стоимость здания может и уменьшиться, тогда источник доходов превратится в источник убытков, но эти риски должны быть учтены собственником и заложены в ставку дисконтирования при расчете бизнес-проекта.
Сам расчет при оценке здания может быть проведен по следующей модели. Для начала нужно выбрать прогнозный период, он должен быть достаточно большим, пусть в нашем случае он будет 5 лет. Далее мы можем рассчитать доходы за время аренды, но стоимость этих доходов нужно привести к дате оценки, ведь текущая стоимость доходов, которые можно получить через год или через 5 лет будут очень сильно отличаться от своей номинальной величины.
Но стоимость доходов от аренды — только часть дохода арендодателя за период аренды. Вторая часть доходов — это возможное изменение стоимости самого здания. За счет чего стоимость здания может измениться? Здесь играют роль множество факторов: конъюнктура рынка недвижимости, общеэкономические показатели, износ здания за этот период, изменение окружающей застройки и инфраструктуры, проведение собственником специальных мероприятий по ремонту и благоустройству.
Для того чтобы определить будущую стоимость объекта, или по другому — стоимость реверсии, нужно выбрать модель поведения собственника и сценарии развития рыночной ситуации. Провести расчет и привести будущую стоимость к текущей дате совсем несложно. Имея расчет текущей стоимости будущих доходов и стоимости реверсии можно определить текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости, или диапазон стоимости, если рассмотрение различных сценариев изменения рыночной ситуации будет приводить к различным значениям объекта оценки.
Оценка нежилого помещения
На сегодняшний день нежилые помещения являются одним из самых рентабельных активов, что объясняется относительно небольшим периодом окупаемости вложенных средств. Каждый владелец нежилого помещения, пожелавший реализовать права собственника, сталкивается с необходимостью проведения независимой оценки помещения, которая также может потребоваться в случае судебного разбирательства.
Как правило, оценка помещения выполняется с применением тех же методов и подходов, что и оценка здания, за исключением использования методов затратного подхода – расчет затрат на воспроизводство части здания крайне затруднителен. В то время как на рынке продажи и аренды офисных, производственных и складских помещений достаточно альтернативных объектов для определения рыночной оценки . Использование методов сравнительного подхода позволяет довольно точно рассчитать стоимость нежилого помещения, которая обычно подтверждается доходами от коммерческого использования объекта.
Несмотря на развитый рынок продажи и аренды недвижимости, оценка рыночной стоимости нежилых помещений не может быть проведена, исходя исключительно из результатов, полученных сравнительным подходом. Оценка помещения может осуществляться как в качестве отдельно рассматриваемого объекта, так и в составе имущественного комплекса действующего бизнеса.