Оценка земельных участков

При оценке земельных участков обязательно учитываются такие важные факторы как: разрешенное использование и назначение участка земли, местоположение объекта оценки, рыночный потенциал земли, срок эксплуатации, конъюнктура рынка.

Границы любого земельного участка, как правило, четко определены и удостоверены в установленном законом порядке. При оценке земли обязательно учитываются такие важные факторы, как разрешенное использование и назначение земельного участка, местоположение объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации, конъюнктура рынка.

Возможно определение рыночной, ликвидационной и др. стоимости земельного участка, а так же стоимости права аренды, которая зависит от имеющихся прав у арендатора, наличия либо отсутствия обременения, а также его целевого назначения. В результате последней государственной кадастровой оценки земель, особо востребованной услугой экспертного учреждения стала оценка земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Оценка земли актуальна для следующих случаев:
  • совершение сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
  • передача участка в аренду или доверительное управление;
  • определение начальной стоимости земельного участка на аукционах и торгах;
  • изъятие земельного участка для муниципальных и государственных нужд;
  • внесение участка в уставной капитал организации;
  • получение кредита под залог объекта недвижимости;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования участка земли;
  • принятие инвестиционных и хозяйственных решений;
  • для иных случаев, в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Возведение зданий и различных сооружений, зачастую значительно увеличивает рыночную стоимость земельных участков и для того, чтобы четко ответить на вопрос, насколько изменилась их стоимость, так же требуется профессиональная оценка земли.

Особенности оценки стоимости земельного участка

Оценка земли принимает во внимание ряд специфических факторов, связанных с целевым назначением земельного участка. Цена земельных участков изменяется со временем, поэтому оценочная стоимость земли определяется на конкретную дату. Стоит отметить, что и изменение целевого назначения земельного участка непременно влечет за собой изменения в его стоимости.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и не противоречащим требованиям действующего законодательства. При оптимальном варианте использования  рыночная стоимость земельного участка будет максимальной.

Оценка земли четко разделяет земельные участки по их основным категориям. В отдельную группу выделяют земли населенных пунктов, ценность которых определяется величиной населенного пункта, его производственно-хозяйственным потенциалом, уровнем развития инфраструктуры и рядом природных факторов. Более того, существуют особенности законодательства для данной категории земель. Также Земельным кодексом выделяются земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности,  земли особо охраняемых территорий и объектов,  земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Оценка земель населенных пунктов

Оценка городских земель призвана определить рыночную (наиболее вероятную и актуальную) стоимость земельного участка, находящегося в пределах границы населенного пункта. Под понятие «земли населенных пунктов» попадают земли городских и сельских поселений, которые отделены от прочих категорий земель городской и поселковой чертами, соответственно. Поэтому оценка земель населенных пунктов включает в себя оценку земель как в крупных городах, так и в деревнях и поселках.

Оценка стоимости городских земель в обязательном порядке должна осуществляться с учетом цен сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, цен предложений городских земельных участков, выставленных на продажу, а также арендных ставок. Более того, оценка городских земель будет считаться некорректной, если во внимание не будут приняты данные об инфраструктуре района, в котором расположен участок, сведения о транспортной доступности, экологической ситуации и прочих важных факторов, напрямую влияющих на стоимость земли.

Оценка городских земель осуществляется с точки зрения возможного функционального использования, которые не должны противоречить градостроительному регламенту. Вот почему, когда речь заходит об оценке земель населенных пунктов, во внимание принимается регламентированное функциональное использование. Для некоторых городских земельных участков, попадающих под определение охраняемых ландшафтов (лесопарки, парки, исторические и культурные памятники, водохранилища, реки) разрешен лишь один вид функционального использования.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Преобразования в аграрной политике, коснувшиеся, в частности, имущества всех фермерских хозяйств и предприятий АПК, привели к изменениям в сфере сельского хозяйства. Развитие рыночных отношений в аграрном секторе способствовало возникновению спроса на такой вид оценочных услуг, как оценка сельскохозяйственных земель.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом определения фактической урожайности сельскохозяйственных культур, многолетних насаждений, сенокосов, продуктивности пастбищ, общей структуры посевных площадей, с учетом цен, по которым реализуется сельхозпродукция и затрат, необходимых на её производство.

Оценка сельскохозяйственных земель особенно актуальна, когда речь заходит о садовых товариществах и кооперативах. В данном случае оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основании анализа рынка цен сделок купли-продажи, цен предложений по не застроенным участкам. Кроме того, учитывается коммуникационная оснащенность, транспортная доступность, местоположение, экологическая обстановка и прочие факторы, влияющие на стоимость земли.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения призвана учитывать множество специфических факторов, диктующих выбор методов оценки, использование которых позволяет добиться наиболее корректных и точных результатов.

Оценка земель промышленности и иного специального назначения

Оценка промышленных земель – частный случай оценки земли. Основной составляющей земель промышленного назначения являются территории промышленных предприятий. В более широком смысле под промышленными понимаются и земли энергетики, транспорта, телевидения, радиовещания, информатики и связи, а также земли обороны, безопасности, обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения.

Оценка земель промышленного назначения имеет ряд особенностей и отличий от оценки земель иных категорий, что обосновывается наличием сложных коммуникаций, специфических подъездных путей, особыми экологическими условиями и т.д. Кроме того, стоит отметить, что промышленные земли очень сложно перевести в любую другую категорию и использовать их по иному назначению, поскольку деятельность промышленных объектов не проходит бесследно, оставляя за собой промышленный мусор и отходы.

Оценка земель промышленного назначения осуществляется исходя из результатов мониторинга и анализа рынка промышленных земельных участков, при этом особое внимание уделяется коммуникационной оснащенности.

Оценка земель лесного и водного фондов

Стремительный рост водопотребления, возникновение дефицита водных ресурсов в отдельных регионах, и одновременный рост промышленности привели к необходимости регулирования пользования водными ресурсами и росту спроса на их справедливую оценку. Оценка водных ресурсов требует системного подхода и осуществляется с учетом потенциала объекта оценки и потребности в его ресурсах.

К водным ресурсам относятся реки, озера, водохранилища, каналы, внутренние моря, территориальные воды внешних морей, ледники, подземные воды (водоносные горизонты, бассейны, месторождения). Оценка водных ресурсов необходима в следующих случаях:

  • текущее и перспективное планирование использования водных ресурсов;
  • составление схем комплексного использования и охраны водных ресурсов;
  • размещение производственных сил;
  • проектирование сооружений, непосредственно связанных с использованием воды;
  • реализация права пользования водными объектами, находящимися в федеральной собственности;
  • регулирование взаимоотношений между пользователями;
  • сдача акватории в аренду.

Кроме того, оценка водных ресурсов осуществляется для оптимизации налогообложения, объектами которого могут выступать водные ресурсы, используемые в целях:

  • забора воды из оцениваемых водных ресурсов;
  • организации рыбного хозяйства;
  • размещения плавательных средств;
  • добычи полезных ископаемых;
  • организации рекреационных зон;
  • удовлетворения потребности гидроэнергетической отрасли.