Оценка жилой недвижимости

При рыночной оценке жилой недвижимости сперва изучается текущее состояние рынка конкретного региона и преобладающие макроэкономические тенденции, и лишь затем, проводятся дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости – важный фактор во многих правовых процедурах. Если речь идёт о судебных спорах, определение стоимости жилого помещения должно быть предельно корректным. Стоимость объекта устанавливается на конкретную дату, с учётом сопутствующих обстоятельств, влияющих на его стоимость. При рыночной оценке недвижимости профессиональный эксперт сперва изучает текущее состояние рынка конкретного региона и преобладающие в данный момент макроэкономические тенденции, и лишь затем, опираясь на проведенное исследование, проводит дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости.

Экспертно-правовой центр «СудЭксперт» оперативно проводит независимую оценку жилой недвижимости в случаях судебных разбирательств по разумным ценам и в минимальные сроки. Наиболее часто в нашей судебно-экспертной практики встречаются следующие ситуации когда требуется оценка жилой недвижимости:

  • при установлении стоимости иска, если истец истребует объект недвижимости у ответчика;
  • при назначении размера пошлины имущественного иска, если предметом спора стала недвижимость;
  • при разделе совместно нажитого недвижимого имущества супругами после развода;
  • при наследственных спорах за объект жилой недвижимости или долю жилого помещения;
  • при аресте и изъятии недвижимого имущества по приговору суда.

В ЭПЦ «СудЭксперт» возможно достоверно оценить любые типы планировок и индивидуальных проектов квартир и частных домов:

  • оценка жилой квартиры
  • оценка частного дома, коттеджа
  • оценка дачного дома на земле
  • оценка доли объекта недвижимости
Независимая оценка квартиры

Независимая оценка квартиры учитывает все основные группы факторов: местоположение объекта, техническое состояние жилого дома, в котором находится помещение, а также технические характеристики, показывающие качество отделки и оснащенность.

Оценка стоимости квартиры учитывает местоположение и это первая группа факторов, конкретизируя, можно отметить, что оценка принимает в расчет следующие основные моменты: округ, расположение внутри жилого микрорайона, тип преобладающей застройки и ее этажность, обеспеченность транспортом. Кроме того, учитывается развитость социальной инфраструктуры микрорайона и присутствие поблизости от объекта оценки промышленных объектов.

Экспертная оценка квартиры учитывает также состояние дома – вторая группа факторов, которые изучаются с учетом того, когда было построено здание, к какому типу и серии оно принадлежит, какие материалы использованы для наружных стен и перекрытий. Помимо этого, экспертиза принимает в расчет техническую оснащенность здания, удобство подъезда и наличие стоянки.

Характеристики квартиры – это третья группа факторов: этаж, общая площадь, количество комнат, площадь кухни, высота потолков. Кроме того, независимая оценка квартиры учитывает наличие систем безопасности и внутреннюю отделку жилых помещений.

Оценка жилого дома или коттеджа

Загородная недвижимость популярный и перспективный сегмент рынка недвижимости. Наиболее динамично развивается рынок коттеджного строительства.  Цены на трех и четырехкомнатные квартиры в городе вполне сопоставимы со стоимостью приемлемого для постоянного проживания загородного дома. Определение рыночной стоимости загородной недвижимости заключается не только в оценке количества имеющихся квадратных метров, как у объектов в многоквартирных домах.

Оценка дома включает в себя расчет стоимости жилого строения и земельного участка, на котором оно расположено. При оценке дома, дачи или коттеджа необходимо учитывать большее количество дополнительных критериев. Немаловажными из них считаются: удаленность от города и железнодорожной станции, общее направление расположения жилого массива (престижность района расположения коттеджа), наличие неподалеку от коттеджа леса или водоема, качество почвы и воды, ландшафт местности, качественные характеристики поселка или населенного пункта (наличие и состояние коммуникаций, развитость инфраструктуры и характер окружающей застройки и т.д.).

При оценке дома обязательно учитывается индивидуальность архитектурного ансамбля. Развитие дизайнерской мысли привело к популярности оригинальных авторских проектов с собственной планировкой, что способствует увеличению рыночной стоимости жилого строения. В виду развитости рынка жилой недвижимости в процессе оценки дома обязательно осуществляется подбор аналогов для расчета стоимости строительного объекта сравнительным подходом. Реже применяется затратный подход, актуальный для оценки жилых домов новой постройки. Доходный подход для оценки дома используется в единичных случаях, например, когда коттедж сдан в аренду.

Оценка дачного дома

С каждым годом рынок загородной недвижимости становится все более дифференцированным и медленно, но верно приобретает цивилизованные черты. Несмотря на активное развитие строительства коттеджных поселков, существенный процент приобретаемой загородной недвижимости приходится на дачные участки. Стоимость дачного участка зависит от многих факторов. Но, прежде всего на оценку дачи большое внимание оказывает «статус места». Здесь можно выделить две основные категории месторасположения:

  • Земельный участок в садовом товариществе или дачном кооперативетипичное дачное хозяйство с участком в 6–8 соток, расположенное, как правило, за 50 км от черты города в поселках с высокой плотностью застройки. Качество строительства домов часто невысоко, обеспечение коммуникациями тоже может быть ограниченным, ко многим подведено только электричество и «летний водопровод».
  • Дачи в известных дачных поселках- основная масса стародачных поселков находится в радиусе 30 км от городской черты. Дома, как правило, благоустроены, обеспечены коммуникациями, садом с взрослыми деревьями.

При оценке дачного дома и участка, оценщик проводит целый комплекс мероприятий, направленный на анализ всех особенностей, как самого строения, так и окружающей его местности. Важно понимать, что при оценке дачного дома, как и при оценке коттеджа, его месторасположение, инфраструктура района, качество почвы и воды, имеет не меньшее значение, чем площадь жилища и качество его отделки.

Оценка земельного участка

Земельные участки, на которых расположены оцениваемые строения, также являются отдельными субъектами недвижимости. При их оценке принимаются во внимание ряд специфических факторов, связанных с целевым назначением земли. Цена земельных участков изменяется со временем, поэтому оценочная стоимость земли определяется на конкретную дату. Стоит отметить, что и изменение целевого назначения земельного участка непременно влечет за собой изменения в его стоимости.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и не противоречащим требованиям действующего законодательства. При оптимальном варианте использования  рыночная стоимость земельного участка будет максимальной.

Оценка земли четко разделяет земельные участки по их основным категориям. В отдельную группу выделяют земли населенных пунктов, ценность которых определяется величиной населенного пункта, его производственно-хозяйственным потенциалом, уровнем развития инфраструктуры и рядом природных факторов. Более того, существуют особенности законодательства для данной категории земель. Также Земельным кодексом выделяются земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности,  земли особо охраняемых территорий и объектов,  земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Что влияет на рыночную оценку недвижимости

Местоположение оцениваемой жилой недвижимости

  • Объекты социальной инфраструктуры района и микрорайона
  • Транспортная доступность и обустройство подъездных путей
  • Благоустройство дворовой зоны и прилегающих территорий
  • Местоположение в районе и микрорайоне
  • Преобладающая окружающая застройка района
  • Обеспеченность городским общественным транспортом
  • Расстояние до ближайшей остановки
  • Расстояние до центра города
  • Присутствующие вблизи объекты промышленности и производства

Характеристики дома, в котором расположена оцениваемая недвижимость

  • Тип капитальности здания
  • Год постройки объекта
  • Материал наружных и внутренних стен
  • Материал перекрытий
  • Техническое состояние конструктивных элементов
  • Техническое обеспечение жилого дома
  • Наличие автомобильной парковки
  • Общее количество этажей в здании
  • Наличие и количество лифтов
  • Техническое состояние подъезда и качество его содержания

Характеристики и состояние оцениваемой квартиры

  • Этаж расположения (наибольшее влияние имеют первые и последние этажи)
  • Площади оцениваемой квартиры: общая / жилая / кухня / санузел / лоджия
  • Количество комнат и их расположение (планировка)
  • Качество ремонта и применяемых отделочных материалов
  • Устройство санузла (раздельный или совмещенный)
  • Высота потолков в помещениях
  • Наличие и количество лоджии или балкона
  • Вид из окон и направление (север, юг, запад, восток)
  • Наличие и систем охраны и пожаробезопасности.

Таким образом, для рыночной оценки недвижимости необходимо проанализировать множество факторов, по сути являющихся качествами самого объекта жилой недвижимости, поэтому своевременное обращение к эксперту-оценщику может принести существенный доход или экономию.

Документы необходимые для оценки недвижимости

Для достоверной оценки жилой недвижимости, эксперту-оценщику целесообразно предоставить правоустанавливающую и техническую документацию на оцениваемый объект жилой недвижимости. Кроме того, желательно, чтобы эксперт-оценщик лично осмотрел оцениваемый объект, для освидетельствования его фактического технического состояния и окружающей инфраструктуры.

В случае, если заказчик оценки не имеет доступа к оцениваемому объекту, в том числе, если вторая сторона спора препятствует доступу, независимый эксперт может самостоятельно запросить в уполномоченных органах выписку из Единого государственного реестра недвижимости и технический паспорт из БТИ. На основании этих материалов, экспертом будет рассчитана стоимость жилого помещения.

Оценочная экспертиза жилой недвижимости также может проводиться полностью дистанционно, когда у одной из сторон нет доступа к оцениваемому объекту для его осмотра экспертом. В таком случае экспертиза проводится по имеющимся материалам, предоставленным заказчиком оценки. Заказчик оперативно получает подписанное электронное заключение с печатью экспертной организации, а оригинал экспертизы направляется заявителю курьерской службой на выбор.