Объекты незавершенного строительства — это здания и сооружения, возведение которых прекращено, приостановлено или еще продолжается. Причиной недостроя, как правило, становятся финансовые трудности у застройщика или выявленные нарушения градостроительных требований.
Недостроенные здания, не сданные в эксплуатацию, не могут приносить доход своим владельцам. Однако они все равно представляют собой недвижимое имущество, которое можно продать по частям или полностью. Перед совершением сделки купли-продажи застройщики проводят независимую строительно-оценочную экспертизу строения, чтобы получить экспертное заключение о степени завершенности и стоимости объекта незавершенного строительства.
Виды и классификация объектов незавершенного строительства
Недостроенные строения делятся на 3 категории в соответствии со своим предназначением:
- Производственные: объекты безопасности и промышленные здания.
- Непроизводственные: малоэтажные и многоквартирные дома, общественные здания и сооружения.
- Линейные: инженерно-коммуникационные строения.
Недостроенные объекты также классифицируют по тому, насколько определена степень их готовности:
- Начальная стадия. Строения, возведенные на 15%. У них выполнены инженерные изыскания и возведены временные постройки;
- Средняя стадия. Здесь проведено около 50% работ. Помимо перечисленных выше мероприятий, на объектах выполнен монтаж стен, кровли и перекрытий;
- Высокая стадия. Готовность объектов — 75%. На этом этапе здания полностью возведены, начато проведение отделочных работ;
- Заключительная стадия. Здания и сооружения, построенные на 99%. Зачастую у них не выполнены только пусконаладочные работы.
Экспертно-правовой центр «СудЭксперт» проводит строительно-оценочные экспертизы недостроенных зданий и сооружений любого назначения, вне зависимости от их статуса.
Особенности оценки объектов незавершенного строительства
Основная цель экспертизы — выявить стоимость долгостроя. Для определения цены учитывается следующее:
- на какой стадии готовности находится сооружение;
- степень изношенности строительных конструкций и возможность их применения в будущем;
- затраты на ремонтные работы или завершение строительства;
- размеры здания (определяется площадь и этажность строения).
После проведения экспертизы можно понять, как лучше использовать недостроенный объект в будущем. На практике, у застройщиков бывают, как правило, только 3 варианта:
- Завершить строительство по первоначальному проекту.
- Перепрофилировать строение с применением уже имеющихся конструкций.
- Снести сооружение и на его месте построить новое.
Как выполняется строительно-оценочная экспертиза
При проведении исследований долгостроя используются два распространенных метода оценки:
- Затратный подход. Применяется для строений, которые вскоре будут достроены по первоначальному проекту. После экспертизы незавершенного строительства застройщику оглашается стоимость здания с учетом средств, вложенных в строительство;
- Доходный подход. Используется в ситуациях, когда объект идет под снос или на перепрофилирование. Стоимость строения рассчитывается с учетом будущих затрат и доходов. Цена анализа может быть ниже, чем при затратном подходе.
В обоих случаях оценка проводится в четыре этапа:
- Изучаются документы на строительный объект и земельный участок.
- Проводятся инструментальные исследования здания (сооружения).
- Полученные данные анализируются, определяется оптимальный метод оценки.
- Рассчитывается рыночная стоимость объекта незавершенного строительства.
Компания, проводящая оценку и экспертизу объектов незавершенного строительства, должна иметь в своем штате не просто оценщиков, а сертифицированных экспертов по строительно-оценочной экспертизе. Дополнительно нужно уделить внимание оснащению фирмы специальным поверенным оборудованием для выполнения инструментальных обследований незавершенных строений.Только в этом случае, выполненная экспертиза будет действительно объективной и иметь юридическую силу.