В связи с масштабным развитием индивидуального строительства и совершенствованием новых форм кредитования, неизбежно повышаются потребительские требования к качеству ремонта квартир и домов. Все чаще оно становится предметом гражданских споров, рассматриваемых в судах общей юрисдикции и арбитраже.
Экспертиза качества ремонта квартиры включает в себя:
1. Строительный контроль отдельных строительных процессов и производственных операций.
2. Комплексную проверку качества выполненных работ и отдельных конструктивных элементов.
3. Определение соответствия характеристик объекта ремонта условиям договора.
Применительно к строительной продукции, качество – это категория, определяемая современными возможностями технологии производства строительных материалов, изделий, конструкций, технологией строительного производства и уровнем потребностей покупателя.
Уровень качества определяется сравнением фактических показателей исследуемых объектов с нормативными значениями. Под нормативными значениями понимаются показатели качества, указанные в государственных стандартах, сводах правил, технических условиях и иных документах регламентирующего характера.
Проведение экспертизы ремонта квартиры представляет собой комплексное строительно-товароведческое исследование, направленное на оценку качества выполненных работ, использованных материалов и соответствия ремонта техническим нормам. В ходе экспертизы специалисты уделяют внимание ряду следующих ключевых аспектов, которые могут существенно повлиять на итоговую оценку качества ремонта:
Экспертиза окон, витражей и балконных конструкций
Экспертиза окон включает в себя оценку качества изготовления оконных конструкций, проверку соблюдения технологий при строительно-монтажных работах, а также контроль экологической безопасности используемых материалов и изделий. В рамках экспертизы исследуются оконные и балконные блоки, изготовленные из различных профильных элементов: поливинилхлорида (ПВХ), алюминиевых сплавов, стали различных марок, древесины, стеклопластиков, а также из комбинации материалов.
При проведении экспертизы оконных конструкций выявляются следующие наиболее распространенные дефекты:
1. Рамочные элементы балконного блока не оснащены наружными функциональными отверстиями, предназначенными для осушения и отвода воды, а также для компенсации ветрового давления и снижения нагрева профилей.
2. Размеры створок не соответствуют внутреннему контуру конструкции рамы, что приводит к неплотному прилеганию створок и уплотнителей при запирании окна. Кроме того, наблюдается люфт в горизонтальной или вертикальной плоскости профильных элементов.
3. Размеры монтажных зазоров балконного блока не соответствуют минимально допустимым значениям, необходимым для свободного температурного расширения оконного блока без возникновения изгибных деформаций профильных элементов.
4. При устройстве монтажных швов балконного блока не были выполнены основные и внутренние функциональные слои, отвечающие за тепло-, звукоизоляцию, пароизоляцию и защиту утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения.
5. Места примыкания отлива к раме и стеновому проему не герметизированы атмосферостойкими материалами, что приводит к проникновению влаги внутрь конструкции.
6. Пространство под отливом не заполнено утеплителем, а также не установлена звукогасящая подкладка, что ухудшает звукоизоляционные свойства оконного блока.
7. Устройство замка запирания створок выполнено с перекосом внутреннего элемента, что затрудняет закрывание и открывание створок.
8. Конструкция блока панорамного остекления не имеет жесткого крепления к зданию, рассчитанного на ветровую нагрузку. Она закреплена в гипсовый штукатурный слой и слой стяжки, что может привести к перекосу конструкции под воздействием атмосферных явлений и даже к выпадению части окна из светового проема.
9. Отклонения в размерах и прямолинейности деталей рамочных элементов и створок значительно ухудшают функциональные характеристики изделия.
10. Подвижные части конструкции (створки) не оснащены фурнитурой и роликами для перемещения, что делает невозможным их надежное закрепление в раме и перемещение.
11. Отсутствует паспорт изделия, содержащий сведения о сертификации экологической безопасности, а также данные, удостоверяющие гарантии изготовителя, значения основных параметров и характеристик изделия.
Экспертиза стяжки пола
При проверке качества стяжки следует обратить внимание на просветы между двухметровой контрольной рейкой и поверхностью стяжки. Если стяжка предназначена для укладки линолеума, рулонных покрытий на основе синтетических волокон, поливинилхлоридных плиток, паркетных покрытий или ламината, а также для облицовки крупноформатной плиткой, просветы не должны превышать 2 мм.
Кроме того, важно учесть отклонения плоскости стяжки от горизонтали или заданного уклона. Допустимое отклонение не должно превышать 0,2% от соответствующего размера помещения, но не более 20 мм.
Наименьшая толщина цементно-песчаной или бетонной стяжки, для создания уклона в местах примыкания к сточным лоткам, каналам и трапам должна быть: при укладке ее по плитам перекрытия - 20 мм, по тепло- и звукоизоляционному слою - 40 мм. Толщина стяжки для укрытия трубопроводов (в том числе и в обогреваемых полах) должна быть не менее чем на 45 мм больше диаметра трубопроводов.
Для выравнивания поверхности нижнего слоя, а также для укрытия трубопроводов и создания уклона на перекрытии необходимо использовать монолитные стяжки. Они могут быть выполнены из бетона класса не ниже В12,5 или из цементно-песчаных растворов на основе сухих строительных смесей для пола, содержащих цемент. Прочность таких смесей на сжатие должна составлять не менее 15 МПа, что соответствует марке М150.
Для обеспечения прочности и долговечности полимерных покрытий необходимо использовать монолитные стяжки, изготовленные из бетона класса не ниже В15 или цементно-песчаных растворов на основе сухих строительных смесей для пола, которые должны иметь прочность на сжатие не менее 20 МПа (что соответствует марке М200).
Стяжки, которые укладываются на упругий тепло- и звукоизоляционный слой, должны изготавливаться из бетона класса прочности не ниже В15 и с прочностью на растяжение не ниже указанного в ГОСТ 26633. Также могут использоваться цементно-песчаные растворы по ГОСТ 28013 или сухие строительные смеси на цементном вяжущем по ГОСТ 31358 и ГОСТ 31357. Прочность этих материалов на сжатие должна быть не ниже 20 МПа (марка по прочности М200), а прочность на растяжение при изгибе — не менее 4,5 МПа.
Экспертиза наливных полов
К цементно-полимерным наливным полам предъявляются следующие нормативные требования:
1. Количество включений (включая пузыри и несквозные поры) должно быть не более 30 штук на 100 квадратных метров, при этом размер каждого включения не должен превышать 1 миллиметр, а расстояние между ними — 100 миллиметров.
2. Сквозные поры и потеки не допускаются.
3. Для гладких поверхностей допускается незначительная шагрень, а также штрихи, риски и следы от инструмента, но неглубокие.
4. Отклонение от плоскости для наливных полов не должно превышать 2 миллиметра на двухметровой рейке.
5. Цвет (для цветных финишных цементно-полимерных покрытий) должен быть в пределах одного тона по палитре производителя.
Экспертиза штукатурных, шпатлевочных и малярных работ
При использовании цементных или известково-цементных штукатурок для выравнивания поверхностей не допускается крепление маяков с помощью гипсовых материалов. Если иное не предусмотрено проектом или рекомендациями производителя смеси, по окончании штукатурных работ маяки следует удалить, а поверхность восстановить с помощью штукатурки того же состава. Оштукатуренные основания должны соответствовать следующим требованиям:
1. Отклонение от вертикали: не более 0,5 мм на каждый метр, но не более 5 мм на всю высоту помещения.
2. Отклонение по горизонтали: не более 1 мм на каждый метр.
3. Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и других элементов от вертикали и горизонтали: на площади 4 метра — не более 2 мм на каждый метр, но не более 5 мм на весь элемент.
4. Отклонение ширины откоса от проектной: не более 2 мм.
При выполнении шпатлёвочных работ необходимо исключить наличие царапин, раковин, задиров и следов от инструмента. Для этого проводится сплошной визуальный осмотр поверхности. Также важно, чтобы не было теней от бокового света, для чего используется ручной боковой светильник.
Приемка малярных работ осуществляется с соблюдением следующих норм:
1. Не допускается наличие полос, пятен, подтёков, брызг, следов от кисти или валика, а также неровностей на поверхности.
2. Отклонения по цвету должны быть в пределах одного тона, указанного в каталоге (палитре) производителя.
3. Не допускаются трещины, видимые утолщения и меление поверхности.
4. Исправления, которые выделяются на общем фоне, также не приветствуются.
Экспертиза качества обойных работ
Чтобы проверить качество выполнения работ по поклейке обоев, нужно обратить внимание на несколько важных моментов. Во-первых, во внутренних углах одна полоса обоев должна заходить за угол на 10-20 мм. Во-вторых, на внешних углах она также должна перекрывать угол на такое же расстояние.
Следующие полосы выравниваются встык с предыдущей. Излишки клея должны быть удалены, чтобы не было видно границ между полотнами. При проклейке обоев за радиаторами отопления обойные полосы обрезаются так, чтобы их ширина соответствовала расстоянию между крепежными скобами радиатора отопления.
Приемку работ проводят путем визуального осмотра. При визуальном осмотре на поверхности, оклеенной обоями, не допускают воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения. На всех поверхностях должна быть соблюдена стыковка обоев по рисунку.
Экспертиза кладки кафеля, керамогранита и других плит
Экспертиза интерьера, облицованного плиткой разных цветов, фактур и размеров, должна проводиться с учётом всего рисунка облицовки в соответствии с требованиями проектной и рабочей документации. Швы между плитками должны быть ровными и одинаковой ширины. Облицовочные покрытия должны соответствовать следующим нормативным требованиям:
• Отклонение от вертикали, мм на 1 м длины — не более 1,5 мм.
• Отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали, мм на 1 м длины — не более 1,5 мм.
• Несовпадения профиля на стыках архитектурно-строительных деталей и швов, мм на 1 м — не более 3 мм.
• Неровности плоскости облицовки (при контроле двухметровой рейкой), мм — не более 2 мм.
• Отклонения ширины шва, мм — не более 0,5 мм.
Экспертиза натяжных потолков
Поверхность натяжного потолка должна быть однородной, ровной, без складок, разрывов, трещин, следов и отпечатков использованных материалов. Между стенами и потолком не должно быть щелей.
В местах расположения осветительных приборов (люстр, точечных светильников и других), вентиляционных решеток и других, где необходимо делать отверстия, на внутреннюю сторону полотна следует наклеивать термокольцо для усиления материала. Разрезы в местах прохода труб отопления должны быть полностью закрыты декоративными пластиковыми обводами.
При установке натяжных потолков в интерьерах зданий провисание полотна на один метр длины диагонали не должно превышать 10 мм. Отклонение плоскости всего поля отделки по диагонали, вертикали и горизонтали не должно быть более 1 мм или не более 5 мм на всю поверхность.
Экспертиза подвесных потолков
Не допускаются горизонтальные стыки листов и панелей подвесных потолков, если они не предусмотрены проектом. Поверхность, облицованная панелями и плитами, должна быть ровной, без провесов в местах стыков, жесткой, без вибрации панелей и листов, а также без отслоений от поверхности (если они приклеены).
При устройстве подвесных потолков, панелей и плит с лицевой отделкой в интерьерах зданий необходимо соблюдать следующие требования:
1. Максимальные уступы готовой облицовки между панелями и рейками не должны превышать 2 мм.
2. Отклонение плоскости поля отделки по диагонали, вертикали и горизонтали на 1 м длины не должно быть более 1,5 мм.
3. Отклонение направления стыка элементов облицовки стен от вертикали на 1 м длины — не более 1 мм.
Экспертиза качества укладки паркета, ламината, линолеума
При укладке наборного и штучного паркета из древесно-волокнистых плит не допускается соединение четырёх углов плит в одной точке. Толщина клеевой прослойки под паркет должна составлять не более 1 мм. Площадь приклеивания паркетной планки должна быть не менее 80%, а древесно-волокнистых плит — не менее 40%. Длина стыкуемых паркетных досок должна быть не менее 1,2 м.
При укладке ламинированного напольного покрытия (ламината) следует соблюдать отступы в 5-10 мм от стен, перегородок, труб и других фиксированных элементов. Первый ряд панелей укладывают пазом к стене, а последнюю панель обрезают с учетом необходимого отступа. Укладку ламината выполняют со смещением панелей следующего ряда на 1/3, 1/2 или в разбежку.
Линолеум, ковры, рулонные материалы из синтетических волокон и поливинилхлоридные плитки перед укладкой должны вылежаться до исчезновения волн и полностью прилегать к основанию. Кромки стыкуемых полотнищ линолеума после прирезки необходимо сварить или склеить.
В зонах интенсивного движения пешеходов не допускается устройство поперечных швов в покрытиях из линолеума, перпендикулярных направлению движения. Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью пола из линолеума не должны превышать 2 мм.
Экспертиза качества готовых покрытий пола
К готовому отремонтированному напольному покрытию предъявляются строгие нормативные требования:
1. Отклонение поверхности покрытия от плоскости при проверке двухметровой контрольной рейкой не должно превышать 2 мм. Это касается поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий (за исключением ламинированных напольных покрытий и покрытий из инженерной доски), а также линолеума, рулонных материалов на основе синтетических волокон и поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит.
2. Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов, таких как керамические (керамогранитные), каменные, цементно-песчаные, мозаично-бетонные и шлакоситалловые плиты, не должны превышать 1 мм. Для дощатых, паркетных, в том числе ламинированных напольных покрытий и покрытий из инженерной доски, линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит и поливинилхлоридного пластика уступы не допускаются.
3. Уступы между покрытиями и элементами окаймления пола должны быть не более 2 мм.
4. Отклонения от заданного уклона покрытий не должны превышать 0,2% от соответствующего размера помещения, но не более 10 мм.
5. Отклонения по толщине покрытия не должны превышать 10% от проектной.
6. Отклонение швов в покрытиях пола между рядами штучных материалов от прямой линии не должно превышать 10 мм на длине ряда в 10 м.
7. Зазоры между досками дощатого покрытия должны быть не более 1 мм, между паркетными досками и паркетными щитами — не более 0,5 мм, а между смежными планами штучного паркета — не более 0,2 мм.
8. Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), а также между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток (ПВХ) не допускаются.
9. При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием не должно быть изменения характера звучания.
10. Поверхности готовых покрытий пола не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий и приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному.
При проведении экспертизы ремонта квартир и других помещений в многоквартирных домах выявляются различные недостатки и нарушения, такие как:
* Невыполнение или некачественное выполнение подготовительных работ, включая очистку поверхностей от пыли и загрязнений, грунтование и устройство гидро- и звукоизоляции стен и перекрытий.
* Факты замены материалов, предусмотренных проектом, на более дешёвые и менее качественные аналоги.
* Отклонения перегородок от вертикали, превышающие допустимые нормы.
* Отклонения поверхностей стен и потолков от вертикали и плоскости при выполнении штукатурных работ и облицовке гипсокартоном или декоративными плитами, также выходящие за пределы нормы.
* Перепады между смежными поверхностями элементов облицовки (керамической плитки, декоративных панелей), также превышающие допустимые значения.
* Отслоение штукатурки, окрасочного слоя или керамической плитки от основания.
* Нарушения в технологии производства и монтажа оконных конструкций и балконных ограждений.
* Отклонения поверхности полов, подготовленных под чистовое покрытие, от плоскости, также выходящие за пределы нормы.
* Некачественное выполнение гидроизоляционных работ, включая недостаточный перехлёст полотнищ и их отслоение от основания.
* Значительные отклонения стояков и сантехнических приборов от вертикали и горизонтали.
* Вздутия на поверхностях окрашенных или оклеенных обоями стен, непрокрасы, швы между обоями и их отслоение от основания.
* При устройстве паркетных полов — наличие большого количества зазоров между планками паркета и перепады между ними.
* Трещины, шероховатости и пятна на поверхности стен, полов и потолков.
Кроме того, в ходе экспертизы часто выявляются случаи использования материалов, содержащих вредные для здоровья человека вещества, такие как формальдегид, аммиак, бензол и другие.
При проведении экспертизы ремонта коттеджей выявляются и другие важные моменты:
* Недостаточная глубина заложения фундаментов здания, когда уровень подошвы фундамента располагается выше глубины промерзания грунта.
* Неглубокое залегание инженерных коммуникаций, подведённых к коттеджу, и отсутствие надлежащего утепления.
* Полное отсутствие или недостаточное армирование несущих стен и перегородок, выполненных из кирпича или бетонных блоков.
* Отсутствие вертикальной и горизонтальной гидроизоляции стен фундамента.
* Материалы, использованные при строительстве, не соответствуют требованиям ГОСТа.
* Нарушения технологии производства работ при устройстве ответственных конструкций зданий, таких как кровля, перекрытия и несущие стены.
* Отсутствие достаточной вентиляции в жилых и нежилых помещениях.
* Значительные отклонения реальных габаритов строительного объекта от проектных.
Этот список недостатков не является исчерпывающим и может быть характерен для различных типов объектов.
